تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟


دعوای تنفیذ معامله

بحث در این مقاله به معنای مذکور نیست. در محاکم، تعداد زیادی دعوا بخواسته تنفیذ یا تأیید یا اعلام صحت آن مطرح می‌شود؛ مثلاً خواهان به استناد سند عادی، مالی را خریداری نموده و دادخواستی به طرفیت فروشنده تسلیم و تنفیذ آن را می‌خواهد؛ با این هدف که با اخذ رأی بتواند در ادارات از آن استفاده نماید. در این مقاله سعی می‌شود ماهیت این گونه دعوا روشن شود و این که بعضی از قضات، دعوا را قابل استماع و بعضاً قابلیت شنیدن نمی‌دانند؛ در حد امکان معلوم شود و موضوع در دو بحث مورد بررسی قرار می‌گیرد.

بحث اول: دعوای تنفیذ یا تأیید یا اعلام صحت معامله اصولاً قابلیت استماع ندارد.

مطابق مواد (2) و (3) قانون آیین دادرسی مدنی، قضات دادگاهها مکلفند به دعاویی که مطابق قانون اقامه می‌شود رسیدگی نموده حکم صادر یا فصل خصومت نمایند. دعوا عبارت است از این که شخصی به عنواان مدعی به دادگاه مراجعه و شخص دیگری را به عنوان مدعی علیه طرف دعوا قرار داده و از وی موضوع خاصی را مطالبه می‌نماید و یک دادرس عمومی مأمور احراز شرایط سه گانه مذکور می‌شود.[2]

بنابراین، یکی از ارکان دعوا، وجود مدعی است و مدعی کسی است که ادعای وی خلاف اصل و ظاهر است … «و قیل هو الذی یخالف قوله الاصل او الظاهر[3]»

ادعای خواهان در دعوای تنفیذ موافق اصل است. با توجه به ماده (223) قانون مدنی، قانونگذار، اصل صحت معامله را تصریح نموده است و شامل کلیه عقود اعم از معین و غیر معین است و هر گونه تردیدی با توجه به اصل آزادی قراردادها رفع می‌شود. ماده ده قانون مدنی جای هیچ بحثی باقی نمی‌گذارد و همه قراردادها را جز در مواردی که خلاف صریح قانون است نافذ می‌داند.[4] بنابراین، نظر به اصل صحت قراردادها و با توجه به آیه «اوفوا بالعقود» و حدیث مشهور «الناس مسلطون علی اموالهم» که به تحلیل صاحب «عناوین» لازمه مسلط بودن بر اموال این است که همه قراردادها راجع به آن نیز به اجمال درست است. پس خواهان در دعوای تنفیذ، ادعایی خلاف اصل ندارد. در واقع، مدعی قلمداد نمی‌شود. در نتیجه، این گونه دعاوی در محاکم دادگستری قابلیت استماع ندارد. اغلب دعاوی تنفیذ در خصوص املاکی است که سابقه ثبتی دارد. به عنوان مثال: خواهان دویست متر مربع از ملک ثبت شده را با سند عادی خریداری نموده و تفکیک آن جهت تنظیم سند رسمی مشکل قانونی دارد. در نتیجه، خواهان (خریدار) می‌خواهد با تنفیذ معامله مالکیت خود را ثابت کند، تا با وجود ماده (22) قانون ثبت و نیز مواد (24)، (47) و (48) همین قانون، دولت یعنی ادارات دولتی وی را به رسمیت بشناسند که این گونه دعاوی نیز به هر قسمی باشد قابلیت استماع ندارد؛ زیرا مطابق مواد مذکور، انتقال مالکیت از زمان انتقال رسمی ملک به متقاضی ایجاد می‌شود و تأیید یا اعلام صحت قرارداد توسط محاکم قضایی ایجا مالکیت نمی‌کند. رأی وحدت رویه ردیف 70/27 – 23/10/1370 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، مؤید این موضوع است. در این رأی چند نفر به طرفیت چند نفر دیگر دادخواستی به خواسته اثبات مالکیت خود در یک قطعه زمین در دادگاه حقوقی یک سبزوار تسلیم نموده‌اند و در دادخواست خود نوشته‌اند مالک یک قطعه زمین در تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟ حسن آباد می‌باشند، حدود این زمین مشخص است و بیش از پنجاه سال در آن کشت و زرع شده است و اینک برای اخذ پروانه به اداره آبیاری مراجعه و اداره مذکور از این جهت که زمین به ثبت نرسیده و پرونده ثبتی و سند مالکیت ندارد از دادن پروانه خودداری می‌کند و درخواست تحقیقی و معاینه محلی و با احراز تصرفات مالکانه حکم بر مالکیت زمین مذکور صادر شود، که دادگاه سبزوار به این جهت چون ملک به ثبت نرسیده قرار عدم استماع صادر نموده است. این رأی در شعبه 15 دیوان عالی کشور تأیید شده است. پرونده دیگری با همین مضمون در دادگاه سبزوار مطرح و نهایتاً شعبه 22 دیوان عالی کشور دعوا را قابلیت رسیدگی دانسته است که سرانجام رأی شماره 569 – 10/10/1370 از هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر شده است. در این رأی آمده: «دادگستری مرجع رسیدگی به تظلمات و شکایات می‌باشد و اصل یک صد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تأکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمی‌باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده، رسیدگی نمایند. بنابراین رأی شعبه 22 دیوان عالی کشور با این نظر مطابقت دارد و صحیح تشخیص داده می‌شود.»[5]

از مفهوم رأی مذکور استنباط می‌شود برای ملکی که سابقه ثبتی دارد، دعوای اثبات مالکیت و تنفیذ شنیده نمی‌شود. در این گونه املاک فقط تسلیم سند رسمی ایجاد مالیکت می‌کند. همچنان که رأی وحدت رویه شماره 672 – 1/10/83 هیأت عمومی دیوان تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟ عالی کشور اعلام می‌کند: «خلع ید فرع بر مالکیت می‌باشد برای ملکی که سابقه ثبتی دارد با سند عادی قابلیت استماع ندارد.»

بحث دوم: در چه مواردی دعوای تنفیذ و اعلام صحت معامله در محاکم پذیرفته می‌شود؟

مورد بحث این است که آیا دعاویی وجود دارد که خواسته تنفیذ و یا تأیید معامله و یا اعلام صحت آن باشد و دادگاه مطابق قانون مکلف به رسیدگی باشد؟

همان‌طور که در بحث اول این مقاله بیان شد، اصولاً این دعاوی قابلیت استماع ندارد در این بحث استثنائات آن بیان می‌شود.

1- تجویز قانون: همان طور که در بالا بیان شد، اصل بر صحت قراردادها می‌باشد.

بنابراین، کسی که مدعی فساد معامله است می‌بایستی اقامه دعوا نماید، ولی قانونگذار به عللی از آن جمله برای جلوگیری از سندسازی، اعلام نموده که در تاریخ‌های معین اسناد عادی خود را تسلیم محاکم نموده تا تاریخ و صحت معامله تأیید شود. مطابق تبصره ماده (6) قانون اراضی شهری، کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی شهری با اسناد عادی دارای زمین اعم از موات و بایر بوده می‌توانند برای تأیید و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه کنند؛ یعنی قانونگذار در صورتی این اسناد را قابل اعتبار می‌داند که در فرجه‌ای که اعلام نموده صاحبان اسناد، آن را به محاکم قضایی برده و تقاضای تأیید و صحت آن را بنماید. از طرف دیگر، دعوای تأیید تاریخ و صحت معامله فقط در تاریخی توسط محاکم استماع می‌شود که قانونگذار معین نموده است والّا قابلیت شنیدن ندارد. همان طور که رأی شماره 42 – 3/10/63 هیأت عمومی دیوان عالی کشور این موضوع را بیان کرده است، در این رأی آمده: «مستفاد از تبصره ماده (6) قانون اراضی شهری، آن است که کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با اسناد عادی دارای زمین اعم از موات و بایر بوده، می‌توانند برای تأیید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه و دادگاههای دادگستری می‌بایست نسبت به آن رسیدگی و اتخاذ تصمیم نمایند.»[6]

2- اگر به حکم قانون، اصل بر عدم صحت قرارداد مخصوصی باشد.

در ماده 180 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال 1345، قانونگذار برخلاف اصل صحت قراردادها مصرح در ماده 223 قانون مدنی، انتقال پاره‌ای از اموال را به همسر و اقارب، صوری شناخته است. قانون فرض نموده که هدف از این گونه معاملات برای فرار از پرداختن مالکیت بر ارث می‌باشد. بنابراین، اگر دعوایی مطرح شود تا خواهان بخواهد ثابت کند که هدف معامله، واقعی بوده، چنین دعوایی مبنی بر صحت و تنفیذ معامله در این مورد قابلیت استماع دارد.

3- اگر خواسته اثبات عقد باشد این دعوا قابلیت استماع دارد.

مطابق ماده 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادهاست. اجرای این اصل در موردی امکان دارد که عقد واقع شده باشد در جایی که اختلاف بر سر وقوع عقد است، بحث درباره صحت و فساد آن معنا ندارد. به بیان دیگر، شک در صحت و فساد عقد به حکم عقل، نزاعی ثانوی و فرعی است که مستلزم این است که نهاد حقوقی وجود خارجی پیدا کرده باشد. بنابراین، اگر خواهان، دادخواستی تسلیم دادگاه نماید مبنی بر این که خوانده ملکی را به وی انتقال داده و این موضوع را بخواهد ثابت کند، این دعوا قابلیت استماع دارد. بدیهی است اگر ملک مورد ادعا سابقه ثبتی دارد باید الزام خوانده را به تنظیم سند رسمی بخواهد که مقدمه این دعوا اثبات ملک طی عقد به وی می‌باشد و سپس تنظیم سند رسمی است و اگر فقط تقاضای وی اثبات مالکیت بدون تنظیم سند رسمی باشد، همان طور که در بالا بیان شد، با توجه به مواد (22) و (24) قانون ثبت، چنین دعوایی قابلیت استماع ندارد.

4- در جایی که مال دیگری مورد معامله قرار می‌گیرد و نفوذ آن مورد تردید است، دعوای تنفیذ معامله قابل استماع است.

معامله به مال غیر تا زمانی که مورد اجازه مالک قرار نگیرد تمام نیست و نمی‌توان ادعا کرد به ظاهر واقع شده است. وانگهی، اصل صحت تنها درباره عمل مورد تردید مؤثر است، نه الحاق امر دیگری به آن.[7]

همان طور که شعبه چهارم دیوان عالی کشور در رأی شماره 2352 – 28/7/1319 (8) می‌گوید: «مطابق ماده (247) قانون مدنی، معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وکالت یا وصایت نافذ نیست و به واسطه حمل بر صحت نمی‌توان وکالت معامله کننده را از طرف مالک ثابت و معامله را صحیح دانست. بنابراین استناد دادگاه برای حکم به صحت معامله برادر خواهان از طرف خواهان و پدرش به ماده (223) قانون مدنی و این که سابقه مالکیت خواهان مثبت فساد نمی‌باشد، صحیح نخواهد بود.»

بنابراین، دعوای تنفیذ معامله به خواسته اثبات این موضوع که معامله مذکور با اجازه مالک بوده ادعایی برخلاف اصل است و دادگاه‌ها مکلف به رسیدگی به آن می‌باشند.

– نتیجه

با توجه به مطالب مذکور، نتایج ذیل حاصل می‎‌شود:

الف – اصل بر صحت قراردادهاست و دعوای تنفیذ یا تأیید قرارداد یا اعلام صحت آن، چون موافق اصل است قابلیت استماع ندارد؛ زیرا مدعی کسی است که ادعای وی خلاف اصل و ظاهر باشد.

ب – مطابق مواد (22) و (24) قانون ثبت، مالک از نظر دولت، یعنی قوای سه گانه مملکتی، کسی است که ملک به نام وی ثبت شده و یا این که رسماً به وی انتقال داده شده باشد و تأیید و یا تنفیذ قرارداد توسط محاکم برای وی ایجاد مالکیت نمی‌کند. بنابراین، اگر هدف از خواهان این باشد که با تأیید برای وی ایجاد مالکیت نماید، چون فاقد چنین اثری است قابلیت استماع ندارد. در واقع یک عمل بیهوده است.

ج – اگر به حکم قانون، اصل بر عدم صحت قرارداد مخصوصی باشد، دعوای تنفیذ شنیده می‌شود.

د- اگر هدف خواهان اثبات وقوع یک عقد باشد، این دعوا قابلیت استماع دارد؛ چون اصل صحت در مواردی جاری است که عقد واقع شده باش، در حالی که در این فرض اثبات نهاد حقوقی است.

ه‍ – در جایی که مال دیگری مورد معامله قرار گرفته باشد، دعوای خریدار جهت اثبات این که مالک اجازه این انتقال را داده است و یا این که بعداً آن را تنفیذ نموده، قابلیت استماع دارد. در ارتباط با موضوع مذکور، مسائل متعددی (از جمله تنفیذ وصیت نامه و ماهیت این گونه دعاوی و نحوه رسیدگی به دعاوی تنفیذ و این که آیا مالی یا غیر مالی است و به طرفیت چه کسی باید اقامه شود و دعوای اثبات صحت معامله یا بطلان آن با این ادعا که معامله کننده محجور بوده یا نبوده و این که در این دعوا مدعی چه کسی است) وجود دارد که می‌بایستی در فرصت و مقالات دیگر مورد بررسی قرار گیرد.

تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟

غيرنافذ به معناي عام كلمه، به هر عقدی گفته می‌شود كه داراي اثر حقوقي نباشد اما به معنای خاص، عقدی ناقص است كه قابليت كمال دارد و با ضميمه شدن رضاي بعدي، حيات حقوقي مي‌يابد.

عقد غيرنافذ، عقدي موقوف است كه «اجازه» به آن تحرک و نفوذ حقوقي مي‌بخشد و به همين دلیل، به آن عقد موقوف نيز گفته‌اند. اکراه از مصادیق بارز در همه مواردی است که قصد انشا وجود دارد و دو اراده با هم منطبق است اما رضا، معلول به نظر مي‌رسد.

تفاوت عقد نافذ و عقد غير نافذ

عقد نافذ عقدي است صحيح كه پس از انعقاد منشاء آثار قانوني باشد.

عقد غير نافذ عقدي است كه عدم رعايت شرايط انعقاد آن به حدي نيست كه موجب بطلان گردد لكن به لحاظ وجود نقص ترتيب آثار بر آن نياز به تنفيذ و تكميل دارد. نقص احتمال دارد مربوط به فقدان يكي از شرايط قانوني صحت عقد و يا انجام آن بوسيله شخصي كه حق انعقاد نداشته است باشد.

مانند موارد معامله اكراهی و معامله فضولي كه اجازه لاحق موجب تنفيذ آن مي‌گردد.

معاملات اکراهی

قانونگذار در ماده 203 قانون مدنی بيان مي‌كند: «اكراه موجب عدم نفوذ معامله است؛ اگرچه از طرف شخص خارجي غير از متعاملين باشد.» بر این اساس، اگر عقدي داراي شرايط اكراه بود، غيرنافذ است.

در مورد معامله فضولي يا قراردادي كه بدون سمت یا نمايندگي درباره مال يا كار ديگري بسته مي‌شود نیز باید گفت که اين مورد هم از موارد معاملات غیرنافذ است.

به حكم قانون، معاملاتي كه بدون اجازه و به صورت فضولي نسبت به مال يا كار ديگري منعقد مي‌شود، غيرنافذ است زیرا شخص مالک از اين معامله خبر ندارد و علاوه بر آن، اجازه‌اي هم نسبت به وقوع چنین معامله‌اي نداده و به همین دليل است كه اجازه بعدي مالک، نقش مهمي در معاملات فضولي دارد كه مي‌تواند عقد را باطل يا صحيح اعلام كند.

بر اساس ماده ۲۴۷ قانون مدنی، «معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله، آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می‌شود.»

در مواردي، چهره حمايتي قانون نسبت به اشخاص وجود دارد كه بعضي از شرايط لازم براي انجام يک معامله را ندارند. در این زمینه به طور خاص باید گفت هرجا كه محجور قوه تمييز دارد و از نظر رواني قادر به تصور مفاد عقد و تصميم گرفتن است، مانند معامله سفيه و صغير مميز (به استثناي تملک رايگان اين اشخاص كه صحیح است و نیز امور غيرمالي سفيه) قانون اعمال اين افراد را غيرنافذ مي‌داند و نياز به تنفيذ بعدي ولي ندارد. برخلاف ديوانه و صغير كه توانايي انجام عمل ارادي را ندارند.

در مورد تاجر ورشكسته، مواد 423 و 436 قانون تجارت ظهور در بطلان دارد اما به نظر مي‌رسد كه اگر تقلبي در كار نباشد، معامله را باید موقوف به اجازه طلبكاران کرد.

در مواردي كه عقد از نظر ساختمان داخلي كامل است اما نفوذ آن به حقوق اشخاص ثالث صدمه مي‌زند و مانعي بر سر راه خود دارد، عقد غیرنافذ است، مانند تصرفي كه راهن بدون اذن مرتهن در مورد رهن مي‌كند (ماده 793 قانون مدنی) و وصيت زايد بر ثلث (ماده 843 قانون مدنی) يا وقفي كه براي اضرار به ديان است (ماده 65 قانون مدنی) در اين موارد قانونگذار به دليل حمايت از حقوق اشخاص ثالث نسبت به عقد، اين عقد را غيرنافذ اعلام مي‌كند زیرا حقوق اشخاص ثالث كه به موجب قانون براي آنها ايجاد شده، در معرض خطر بوده و به همين دليل اين‌گونه معاملات به حكم قانون غيرنافذ است.

معامله فضولی و نکات کاربردی مربوط به آن

ابطال معامله فضولی

تنها مالکین یا نمایندگان قانونی آنها (وکیل، ولی، وصی و قیم)می توانند نسبت به انعقاد معامله اقدام نمایند مع الوصف اگر شخصی بدون داشتن مأذونیت و داشتن هر گونه سمتی نسبت به انجام معامله ای برای دیگران اقدام نماید عمل وی فضولی است. این عمل می تواند عقد عهدی باشد یا عقد تملیکی به این معنا که فضول برای دیگری تعهد ایجاد کرده باشد یا مال او را به دیگری بفروشد، حال اگر کسی معامله ای نماید بدون اینکه مالک باشد و یا بدون اینکه از مالک نمایندگی داشته باشد در صورت وجود سوء نیست مرتکب بزه انتقال مال غیر شده (که در این حالت نیز روابط حقوقی اشخاص و انتقالات بعدی تابع مبحث بیع فضولی و غصب قانون مدنی باشد) و در صورتیکه دارای سوء نیست نباشد، این معاملات فضولی بوده و نیازمند تأیید مالک می باشند.

به همین علت ماده 247 قانون مدنی مقرر داشته است که :

«معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو این که صاحب مال باطناً

در معامله فضولی کسی که بدون داشتن سمت معامله نموده است را اصطلاحاً «مالک» می گویند، طرف دیگر معامله را «اصیل» می نامند.

در واقع معاملات فضولی معاملاتی هستند که فضول نسبت به مال دیگران انجام می دهد اعم از اینکه مال کسی را بفروشد و یا برای کسی مالی را خریداری نماید و یا اینکه بطور فضولی مال شخصی را به دیگران منتقل نماید و یا اینکه مال دیگری را بطور فضولی به خود منتقل نماید.

وضعیت حقوقی معامله فضولی

برابر ماده 247 قانون مدنی :

«معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست و لو این که صاحب مال باطناً راضی باشد، ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.»

عقد فضولی غیر نافد بوده و نیازمند اعلام رضایت مالک می باشد.

در اصطلاح حقوقی تنفیذ مالک را «اجازه» و یا قبول و عدم تنفیذ معامله را «رد» می گویند.

از مفاد این ماده بر می آید که رضای باطنی و سکوت مالک برای نفوذ معامله کافی نیست و رضای مالک باید به وسیله ای هر چند ضمنی اعلام شود و به همین علت ماده 249 همان قانون مقرر داشته

«سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی شود.»

و مطابق ماده 248 قانون مدنی :

«اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضاء عقد نماید.»

اعم از آنکه تصریح در معنا باشد یا بطور ضمنی مبین رد معامله فضولی باشد و همانند انکه در مثال فوق مالک با اطلاع از انعقاد عقد فضولی اقدام نموده است.

در همین رابطه شایان ذکر می داند اگر مالک قبولی خود را منوط به گذاردن شرط و شروط جدیدی بنماید، فی الواقع معامله فضولی را بطور ضمنی رد نموده است و البته در این حالت اگر اصیل با شرایط اعلامی از سوی مالک موفقت نماید و عقد بر مبنای شرط جدید منعقد شود می توان ادعا نمود که قرارداد جدیدی بین مالک و اصیل منعقد شده که البته بر این امر آثار حقوقی فراوانی مترتب می باشد.

اگر مالک معامله را قبول کرد عقد بطور کامل محقق شده و حق ردی برای ایشان باقی نمی ماند و همچنین است در صورتی که مالک معامله را ابتدائاً رد نماید که در این حالت نیز چون معامله باطل شده دیگر نمی تواند آن را قبول نماید و به همین علت ماده 250 قانون مدنی مقرر داشته است :«اجازه در صورتی موثر است که مسبوق به رد نباشد والا اثری ندارد.»

ماده 252 همان قانون بیان می دارد :

«لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد، اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می تواند معامله را بهم بزند.»

و از مفهوم مخالف این ماده استنباط می شود که اگر تأخیر موجب ضرر اصیل نشود به حکم قاعده ایشان می بایست به پیمانی که بسته است وفادار بماند.

ماده 253 قانون مذکور مقرر داشته :

«در معامله فضولی، اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید، اجازه یا رد با وارث است.»

بدیهی است که در این فرض ورثه می بایست یا بطور کلی معامله را قبول و یا بطور کامل رد نمایند و حق تجزیه آن را ندارند مگر با موافق اصیل.

ماده 254 قانون مدنی بیان می دارد :

«هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد از آن مال به نحوی از انحاء به معامله کننده فضولی منتقل شود، صرف تملک، موجب نفوذ معامله سابق نخواهد بود.»

چرا که معامله منعقد قبلی غیر نافد بوده و نیازمند قبولی مالک است و مالک هر شخصی باشد باید قبولی دهد. همانند آنکه شخصی مال متعلق به پدر خود را بطور فضولی معامله نماید و پس از آن پدرش فوت کند و تمام آن مال به وی ارث برسد که در اینجا مالک فعلی (کسی که قبلاً نسبت به این مال معامله فضولی کرده) می بایست معامله را اجازه را رد نماید. جالب آنکه برابر ماده 255 قانون مدنی :«هر گاه کسی نسبت به مالی معامله بعنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال، ملک معامله کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله کننده می توانسته است قبل او ولایتاً یا وکالتاً معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است والا معامله باطل خواهد بود.»

مطابق ماده 256 قانون مدنی :

«هر کسی مال خود را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند، معامله نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر فضولی است.»

بطور مثال اگر شخصی که مالک سه دانگ آپارتمان می باشد و در هنگام معامله ششدانگ آن را منتقل کند معامله نسبت به سه دانگ خود صحیح و نسبت به سه دانگ دیگر فضولی بود که در این حالت وضعیت قسمت اخیر منوط به تنفیذ آن از سوی مالک است و بر فرض رد این بخش از معامله خریدار به استناد خیار تبعض صفقه حق فسخ تمام معامله را خواهد داشت، همانطوری که در مبحث خیارات به بررسی بیشتر آن خواهیم پرداخت.

مطابق ماده 257 قانون مدنی :

«اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است قبل از اینکه مالک، معامله فضولی را اجازه یا رد کند، مورد معامله دیگر نیز واقع شود، مالک می تواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند.در این صورت هر یک را اجازه کرد معاملات بعد از ان نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.»

بطور مثال اگر حسن مال متعلق به حسین را به علی بفروشد علی آنرا به محمد فروخته و بعد از ان محمد آنرا به تقی واگذار نموده باشد، در اینجا حسین بعنوان مالک می تواند تمام معاملات را رد نماید و یا هر کدام از معاملات را که بخواهد تنفیذ کند و اگر معامله فیمابین علی و محمد را تنفیذ کند، قرار داد مذکور و نیز معامله بعدی یعنی معامله بین محمد و تقی نافذ و معامله قبلی یعنی معامله بین حسن و علی باطل خواهد بود.

لازم به ذکر است که اثر قبول یا رد معامله از طرف مالک به زمان انعقاد عقد باز میگردد و در واقع رد یا قبول اثر کاشفیت و قهقرایی داشته و به همین علت ماده 258 قانون مدنی مقرر داشته است که :

«نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن اجازه یا رد از روز عقد موثر خواهد بود.»

بطور مثال اگر فضول در فروردین سال 1388 معامله ای را منعقد ولیکن مالک آن را در سال 1389 تنفیذ نماید، منافع ملک از سال 1388 متعلق به اصیل خواهد بود.

مسئولیت طرفین عقد فضولی و ایادی بعدی

مطابق ماده 259 قانون مدنی :« هر گاه معامل فضولی، مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک، آن را اجازه نکند، متصرف ضامن عین و منافع بوده است.»در واقع تصرفات متصرف غیر ماذون (از طرف مالک) در حکم غصب است به عبارت دیگر اصیلی که مال مالک را به اذن فضول به تصرف گرفته است ضامن عین و منافع آن تلقی و در واقع غاصب محسوب می گردد چه آنکه برابر ماده 308 قانون مدنی :

«غصب، استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان، اثبات ید مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.»

ماده 261 قانون مدنی در همین رابطه مقرر داشته است :

«در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود، هر گاه مالک، معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضمن است اگر چه منافع را استیفاء نکرده باشد

و همچنین نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد.»

همانطوری که معروض شد در واقع تصرفات متصرف غیر ماذون غاصبانه بوده و «الغاصب یوخذ الاحوال»فلذا ید وی ضمانی بوده و ضامن تسلیم عین و منافع مال می باشد ولی آنکه تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟ از آن استیفاء نیز نکرده باشد و همین امر صادق است بر ایادی بعدی چه آنکه ماده 323 همان قانون اعلام میکند :«اگر کسی ملک مغصوب را از غاصب بخرد آن کس نیز ضامن و مالک می تواند بر طرق مقررات مواد فوق به هر یک از بایع و مشتری رجوع کرده عین کرده و در صورت تلف شدن آن، مثل یا قیمت مال و همچنین منافع آن را در هر حال مطالبه نماید.»

خریدار معامله فضولی همواره حق دارد جهت استرداد ثمن پرداختی به فضول مراجعه نماید و لیکن مطالبه خسارات از فضول مشروط به آن است که خریدار از فضولی بودن معامله اطلاعی نداشته باشد به همین علت ماده 262 قانون مدنی مقرر داشته است :

«در مورد ماده قبل (زمانی که مالک معامله را در نموده است) مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.»

و در ادامه ماده 263 قانون مذکور اعلام می نماید :

«هر گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد، حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.»

ماده 260 ماده مدنی :

«در صورتی که معامل فضولی، عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله قبض عوض را نیز اجازه کند، دیگر حق رجوع به طرف دیگر را نخواهد داشت.»

همانند ماده 665 قانون که مقرر می دارد :

«وکالت در بیع، وکالت در قبض ثمن نیست، مگر اینکه قرینه قطعی دلالت بر آن کند.»

فلذا علی الاصول اعلام قبولی معامله فضولی از سوی مالک دلیل بر تأیید قبض عوض نیست مگر آنکه دلیل یا قرینه قطعی نیز بر تأیید قبض عوض وجود داشته باشد.

برخی نکات قانونی مهم در خصوص معامله فضولی

با توجه به مراتب فوق الذکر به برخی از نکات معاملات فضولی اشاره می گردد :

1- هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد آن مال، به نحوی از انحاء به معامله کننده فضولی منتقل شود، صرف تملک موجب نفوذ معامله سابقه نخواهد بود.

2- هر گاه کسی نسبت به مالی، معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال، ملک معامله ­ کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله ­ کننده می ­ توانسته است از قبل او با ولایت یا وکالت معامله نماید، در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است، والا معامله باطل خواهد بود.

3- هر گاه کسی مال خود و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟ را برای خود و دیگری قبول کند، معامله نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر، فضولی است.

4- اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است، قبل از اینکه مالک، معامله فضولی را اجازه یا رد کند، مورد معامله دیگر نیز واقع شود، مالک می ­ تواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند، در این صورت هر یک را اجازه کرد، معاملات بعد از آن نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.

5- نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و هم ­ چنین نسبت به منافع حاصل از عوض آن، اجازه یا رد از روز عقد موثر خواهد بود.

6- هرگاه معامل فضولی، مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک، آن معامله را اجازه نکند متصرف، ضامن عین و منافع است.

7- در صورتی که معامل فضولی، عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله، قبض عوض را نیز اجازه کند، دیگر حق رجوع به طرف دیگر را نخواهد داشت.

8- در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود، هر گاه مالک معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضامن است، اگر چه منافع را استیفا نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری، حادث شده باشد.

9- دشتری حق دارد که برای استرداد ثمن، عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.

10- هرگاه مالک، معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی ­ بودن آن جاهل باشد، حق دارد که برای ثمن و همه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم ­ بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.

دعوای تنفیذ معامله

بحث در این مقاله به معنای مذکور نیست. در محاکم، تعداد زیادی دعوا بخواسته تنفیذ یا تأیید یا اعلام صحت آن مطرح می‌شود؛ مثلاً خواهان به استناد سند عادی، مالی را خریداری نموده و دادخواستی به طرفیت فروشنده تسلیم و تنفیذ آن را می‌خواهد؛ با این هدف که با اخذ رأی بتواند در ادارات از آن استفاده نماید. در این مقاله سعی می‌شود ماهیت این گونه دعوا روشن شود و این که بعضی از قضات، دعوا را قابل استماع و بعضاً قابلیت شنیدن نمی‌دانند؛ در حد امکان معلوم شود و موضوع در دو بحث مورد بررسی قرار می‌گیرد.

بحث اول: دعوای تنفیذ یا تأیید یا اعلام صحت معامله اصولاً قابلیت استماع ندارد.

مطابق مواد (2) و (3) قانون آیین دادرسی مدنی، قضات دادگاهها مکلفند به دعاویی که مطابق قانون اقامه می‌شود رسیدگی نموده حکم صادر یا فصل خصومت نمایند. دعوا عبارت است از این که شخصی به عنواان مدعی به دادگاه مراجعه و شخص دیگری را به عنوان مدعی علیه طرف دعوا قرار داده و از وی موضوع خاصی را مطالبه می‌نماید و یک دادرس عمومی مأمور احراز شرایط سه گانه مذکور می‌شود.[2]

بنابراین، یکی از ارکان دعوا، وجود مدعی است و مدعی کسی است که ادعای وی خلاف اصل و ظاهر است … «و قیل هو الذی یخالف قوله الاصل او الظاهر[3]»

ادعای خواهان در دعوای تنفیذ موافق اصل است. با توجه به ماده (223) قانون مدنی، قانونگذار، اصل صحت معامله را تصریح نموده است و شامل کلیه عقود اعم از معین و غیر معین است و هر گونه تردیدی با توجه به اصل آزادی قراردادها رفع می‌شود. ماده ده قانون مدنی جای هیچ بحثی باقی نمی‌گذارد و همه قراردادها را جز در مواردی که خلاف صریح قانون است نافذ می‌داند.[4] بنابراین، نظر به اصل صحت قراردادها و با توجه به آیه «اوفوا بالعقود» و حدیث مشهور «الناس مسلطون علی اموالهم» که به تحلیل صاحب «عناوین» لازمه مسلط بودن بر اموال این است که همه قراردادها راجع به آن نیز به اجمال درست است. پس خواهان در دعوای تنفیذ، ادعایی خلاف اصل ندارد. در واقع، مدعی قلمداد نمی‌شود. در نتیجه، این گونه دعاوی در محاکم دادگستری قابلیت استماع ندارد. اغلب دعاوی تنفیذ در خصوص املاکی است که سابقه ثبتی دارد. به عنوان مثال: خواهان دویست متر مربع از ملک ثبت شده را با سند عادی خریداری نموده و تفکیک آن جهت تنظیم سند رسمی مشکل قانونی دارد. در نتیجه، خواهان (خریدار) می‌خواهد با تنفیذ معامله مالکیت خود را ثابت کند، تا با وجود ماده (22) قانون ثبت و نیز مواد (24)، (47) و (48) همین قانون، دولت یعنی ادارات دولتی وی را به رسمیت بشناسند که این گونه دعاوی نیز به هر قسمی باشد قابلیت استماع ندارد؛ زیرا مطابق مواد مذکور، انتقال مالکیت از زمان انتقال رسمی ملک به متقاضی ایجاد می‌شود و تأیید یا اعلام صحت قرارداد توسط محاکم قضایی ایجا مالکیت نمی‌کند. رأی وحدت رویه ردیف 70/27 – 23/10/1370 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، مؤید این موضوع است. در این رأی چند نفر به طرفیت چند نفر دیگر دادخواستی به خواسته اثبات مالکیت خود در یک قطعه زمین در دادگاه حقوقی یک سبزوار تسلیم نموده‌اند و در دادخواست خود نوشته‌اند مالک یک قطعه زمین در حسن آباد می‌باشند، حدود این زمین مشخص است و بیش از پنجاه سال در آن کشت و زرع شده است و اینک برای اخذ پروانه به اداره آبیاری مراجعه و اداره مذکور از این جهت که زمین به ثبت نرسیده و پرونده ثبتی و سند مالکیت ندارد از دادن پروانه خودداری می‌کند و درخواست تحقیقی و معاینه محلی و با احراز تصرفات مالکانه حکم بر مالکیت زمین مذکور صادر شود، که دادگاه سبزوار به این جهت چون ملک به ثبت نرسیده قرار عدم استماع صادر نموده است. این رأی در شعبه 15 دیوان عالی کشور تأیید شده است. پرونده دیگری با همین مضمون در دادگاه سبزوار مطرح و نهایتاً شعبه 22 دیوان عالی کشور دعوا را قابلیت رسیدگی دانسته است که سرانجام رأی شماره 569 – 10/10/1370 از هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر شده است. در این رأی آمده: «دادگستری مرجع رسیدگی به تظلمات و شکایات می‌باشد و اصل یک صد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تأکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمی‌باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده، رسیدگی نمایند. بنابراین رأی شعبه 22 دیوان عالی کشور با این نظر مطابقت دارد و صحیح تشخیص داده می‌شود.»[5]

از مفهوم رأی مذکور استنباط می‌شود برای ملکی که سابقه ثبتی دارد، دعوای اثبات مالکیت و تنفیذ شنیده نمی‌شود. در این گونه املاک فقط تسلیم سند رسمی ایجاد مالیکت می‌کند. همچنان که رأی وحدت رویه شماره 672 – 1/10/83 هیأت عمومی دیوان عالی کشور اعلام می‌کند: «خلع ید فرع بر مالکیت می‌باشد برای ملکی که سابقه ثبتی دارد با سند عادی قابلیت استماع ندارد.»

بحث دوم: در چه مواردی دعوای تنفیذ و اعلام صحت معامله در محاکم پذیرفته می‌شود؟

مورد بحث این است که آیا دعاویی وجود دارد که خواسته تنفیذ و یا تأیید معامله تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟ و یا اعلام صحت آن باشد و دادگاه مطابق قانون مکلف به رسیدگی باشد؟

همان‌طور که در بحث اول این مقاله بیان شد، اصولاً این دعاوی قابلیت استماع ندارد در این بحث استثنائات آن بیان می‌شود.

1- تجویز قانون: همان طور که در بالا بیان شد، اصل بر صحت قراردادها می‌باشد.

بنابراین، کسی که مدعی فساد معامله است می‌بایستی اقامه دعوا نماید، ولی قانونگذار به عللی از آن جمله برای جلوگیری از سندسازی، اعلام نموده که در تاریخ‌های معین اسناد عادی خود را تسلیم محاکم نموده تا تاریخ و صحت معامله تأیید شود. مطابق تبصره ماده (6) قانون اراضی شهری، کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی شهری با اسناد عادی دارای زمین اعم از موات و بایر بوده می‌توانند برای تأیید و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه کنند؛ یعنی قانونگذار در صورتی این اسناد را قابل اعتبار می‌داند که در فرجه‌ای که اعلام نموده صاحبان اسناد، آن را به محاکم قضایی برده و تقاضای تأیید و صحت آن را بنماید. از طرف دیگر، دعوای تأیید تاریخ و صحت معامله فقط در تاریخی توسط محاکم استماع می‌شود که قانونگذار معین نموده است والّا قابلیت شنیدن ندارد. همان طور که رأی شماره 42 – 3/10/63 هیأت عمومی دیوان عالی کشور این موضوع را بیان کرده است، در این رأی آمده: «مستفاد از تبصره ماده (6) قانون اراضی شهری، آن است که کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با اسناد عادی دارای زمین اعم از موات و بایر بوده، می‌توانند برای تأیید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟ و دادگاههای دادگستری می‌بایست نسبت به آن رسیدگی و اتخاذ تصمیم نمایند.»[6]

2- اگر به حکم قانون، اصل بر عدم صحت قرارداد مخصوصی باشد.

در ماده 180 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال 1345، قانونگذار برخلاف اصل صحت قراردادها مصرح در ماده 223 قانون مدنی، انتقال پاره‌ای از اموال را به همسر و اقارب، صوری شناخته است. قانون فرض نموده که هدف از این گونه معاملات برای فرار از پرداختن مالکیت بر ارث می‌باشد. بنابراین، اگر دعوایی مطرح شود تا خواهان بخواهد ثابت کند که هدف معامله، واقعی بوده، چنین دعوایی مبنی بر صحت و تنفیذ معامله در این مورد قابلیت استماع دارد.

3- اگر خواسته اثبات عقد باشد این دعوا قابلیت استماع دارد.

مطابق ماده 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادهاست. اجرای این اصل در موردی امکان دارد که عقد واقع شده باشد در جایی که اختلاف بر سر وقوع عقد است، بحث درباره صحت و فساد آن معنا ندارد. به بیان دیگر، شک در صحت و فساد عقد به حکم عقل، نزاعی ثانوی و فرعی است که مستلزم این است که نهاد حقوقی وجود خارجی پیدا کرده باشد. بنابراین، اگر خواهان، دادخواستی تسلیم دادگاه نماید مبنی بر این که خوانده ملکی را به وی انتقال داده و این موضوع را بخواهد ثابت کند، این دعوا قابلیت استماع دارد. بدیهی است اگر ملک مورد ادعا سابقه ثبتی دارد باید الزام خوانده را به تنظیم سند رسمی بخواهد که مقدمه این دعوا اثبات ملک طی عقد به وی می‌باشد و سپس تنظیم سند رسمی است و اگر فقط تقاضای وی اثبات مالکیت بدون تنظیم سند رسمی باشد، همان طور که در بالا بیان شد، با توجه به مواد (22) و (24) قانون ثبت، چنین دعوایی قابلیت استماع ندارد.

4- در جایی که مال دیگری مورد معامله قرار می‌گیرد و نفوذ آن مورد تردید است، دعوای تنفیذ معامله قابل استماع است.

معامله به مال غیر تا زمانی که مورد اجازه مالک قرار نگیرد تمام نیست و نمی‌توان ادعا کرد به ظاهر واقع شده است. وانگهی، اصل صحت تنها درباره عمل مورد تردید مؤثر است، نه الحاق امر دیگری به آن.[7]

همان طور که شعبه چهارم دیوان عالی کشور در رأی شماره 2352 – 28/7/1319 (8) می‌گوید: «مطابق ماده (247) قانون مدنی، معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وکالت یا وصایت نافذ نیست و به واسطه حمل بر صحت نمی‌توان وکالت معامله کننده را از طرف مالک ثابت و معامله را صحیح دانست. بنابراین استناد دادگاه برای حکم به صحت معامله برادر خواهان از طرف خواهان و پدرش به ماده (223) قانون مدنی و این که سابقه مالکیت خواهان مثبت فساد نمی‌باشد، صحیح نخواهد بود.»

بنابراین، دعوای تنفیذ معامله به خواسته اثبات این موضوع که معامله مذکور با اجازه مالک بوده ادعایی برخلاف اصل است و دادگاه‌ها مکلف به رسیدگی به آن می‌باشند.

– نتیجه

با توجه به مطالب مذکور، نتایج ذیل حاصل می‎‌شود:

الف – اصل بر صحت قراردادهاست و دعوای تنفیذ یا تأیید قرارداد یا اعلام صحت آن، چون موافق اصل است قابلیت استماع ندارد؛ زیرا مدعی کسی است که ادعای وی خلاف اصل و ظاهر باشد.

ب – مطابق مواد (22) و (24) قانون ثبت، مالک از نظر دولت، یعنی قوای سه گانه مملکتی، کسی است که ملک به نام وی ثبت شده و یا این که رسماً به وی انتقال داده شده باشد و تأیید و یا تنفیذ قرارداد توسط محاکم برای وی ایجاد مالکیت نمی‌کند. بنابراین، اگر هدف از خواهان این باشد که با تأیید برای وی ایجاد مالکیت نماید، چون فاقد چنین اثری است قابلیت استماع ندارد. در واقع یک عمل بیهوده است.

ج – اگر به حکم قانون، اصل بر عدم صحت قرارداد مخصوصی باشد، دعوای تنفیذ شنیده می‌شود.

د- اگر هدف خواهان اثبات وقوع یک عقد باشد، این دعوا قابلیت استماع دارد؛ چون اصل صحت در مواردی جاری است که عقد واقع شده باش، در حالی که در این فرض اثبات نهاد حقوقی است.

ه‍ – در جایی که مال دیگری مورد معامله قرار گرفته باشد، دعوای خریدار جهت اثبات این که مالک اجازه این انتقال را داده است و یا این که بعداً آن را تنفیذ نموده، قابلیت استماع دارد. در ارتباط با موضوع مذکور، مسائل متعددی (از جمله تنفیذ وصیت نامه و ماهیت این گونه دعاوی و نحوه رسیدگی به دعاوی تنفیذ و این که آیا مالی یا غیر مالی است و به طرفیت چه کسی باید اقامه شود و دعوای اثبات صحت معامله یا بطلان آن با این ادعا که معامله کننده محجور بوده یا نبوده و این که در این دعوا مدعی چه کسی است) وجود دارد که می‌بایستی در فرصت و مقالات دیگر مورد بررسی قرار گیرد.

بطلان معامله به جهت فضولی بودن؛شاهراه حفظ حقوق مالکیت

امروزه گستردگی و پیچیدگی روزافزون روابط انسانی گاه منجر به بروز اتفاقاتی در دنیای معاملات تجاری می شود.مثلا ممکن است شخصی بدون اینکه مالک ملکی باشد یا از طرف مالک وکالت ،وصایت یا ولایت داشته باشد اقدام به فروش ملک نماید که این معامله از منظر حقوقی معامله فضولی بوده و مالک اصلی در صورت عدم رضایت میتواند با ارائه دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن معامله را باطل و احقاق حق کند.

همه چیز درباره معامله فضولی

معامله فضولی چیست ؟

موارد بیشماری وجود دارد که فردی بدون اینکه مالک ملکی باشد یا از طرف مالک وکالت ،وصایت یا ولایت داشته باشد یا دست کم اذن و اجازه ی وی را کسب نموده باشد اقدام به فروش مال یا ملکی می نماید. در اصطلاح حقوقی به این اقدام معامله فضولی گفته میشود.

به محض وقوع معامله فضولی قرارداد باطل است ؟

از منظر حقوق و قوانین معامله ی فضولی باطل مطلق نیست بلکه غیر نافذ است به این معنا که اثر حقوقی آن بستگی به اقدام مالک دارد ؛ چنانچه مالک اصلی پس از اطلاع از وقوع معامله رضایت خود را اعلام و معامله را تایید و یا اصطلاحا تنفیذ نماید معامله تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟ صحیح بوده و معتبر است .

اما اگر مالک اصلی پس از اطلاع از وقوع معامله ی فضولی آن را نپذیرد یااصطلاحا آن را رد نماید معامله و قرارداد باطل است.

از منظر حقوق و قوانین معامله ی فضولی باطل مطلق نیست بلکه غیر نافذ است

از منظر حقوق و قوانین معامله ی فضولی باطل مطلق نیست بلکه غیر نافذ است

اقدامات لازم در صورت وقوع معامله فضولی

ملکم بی اطلاع و اجازه ی من فروخته شده چه باید بکنم ؟

در صورتی که شخصی بی اذن و اجازه مالک اقدام به فروش مال غیر نماید و مالک راضی به این معامله نباشد شخص مالک بایستی تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟ در اولین فرصت با ارسال اظهار نامه رسمی به طرفین معامله ی فضولی، عدم رضایت خود را رسما ًاعلام نموده و سپس با ارائه دادخواست ،تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را از مراجع ذی صلاح پیگیری نماید .

مرجع رسیدگی کننده به دعوای معامله فضولی ملک، دادگاه محل وقوع ملک است یعنی دادگاه همان محلی که ملک در آنجا قرار دارد ضمنا در دعوای بطلان معامله به جهت فضولی بودن مالک «خواهان» و و دو طرف خریدار و فروشنده ی معامله ی فضولی «خوانده » محسوب می شوند و البته با نپذیرفتن مالک و رد معامله از سوی او قرارداد معامله فضولی خود به خود باطل شده است اما برای اینکه کار صورت قانونی داشته باشد این رد و نپذیرفتن باید رسما به تایید دادگاه رسیده و رای تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن برای آن صادر شود

اگر وکیل عزل شده اقدام به معامله ی فضولی نمود چه باید کرد ؟

در میان پرونده های حقوقی موارد بیشماری وجود دارد که در آن ها شخصی قبلا وکالت در فروش ملکی را از سوی مالک داشته اما عزل شده یا به هر دلیلی وکالت نامه ی وی باطل شده است اما شخص با سوء استفاده از همان وکالتنامه ی باطل شده اقدام به فروش مال و ملکی نموده است . در این حالت نیز معامله ی انجام شده از سوی وکیل از نوع معامله ی فضولی است و مالک پس از اطلاع از وقوع چنین معامله ای چنانچه رضایت نداشته باشد می تواند با ارائه دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن آن را رسما باطل کند.

در قانون برای رد یا تایید معامله فضولی فرصت و مهلت مشخصی تعیین نشده

در قانون برای رد یا تایید معامله فضولی فرصت و مهلت مشخصی تعیین نشده

ملکی خریده ام اما از فضولی بودن معامله خبر نداشتم حال چه باید بکنم ؟

در قانون برای رد یا تایید معامله فضولی فرصت و مهلت مشخصی تعیین نشده و طرف خریدار معامله ی فضولی حتی اگر از فضولی بودن معامله بی اطلاع بوده باشد تا زمانی که مالک نظر قطعی خود را اعلام ننموده و معامله را رد یا تایید نکرده حق فسخ معامله را نخواهد داشت. اما اگر از این بلاتکلیفی ضرری به خریدار معامله ی فضولی وارد شود خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت .

در معامله فضولی چنانچه خریدار از فضولی بودن معامله بی اطلاع باشد و با ابطال معامله متضرر شود برای دریافت خسارت و البته بهایی که پرداخته باید به فروشنده مراجعه کند در این موارد به اصطلاح گفته میشود مبیع مستحق للغیر بوده است .

در فروش مبیع و مالی که متعلق به غیر است خریدار حق مطالبه وجه پرداختی و غرامات یا همان کاهش ارزش پول خود را نیز دارد اما اگر از فضولی بودن معامله مطلع بوده باشد خسارت به وی تعلق نمی گیرد و فقط باید بهای پرداختی (ثمن معامله ) را از فروشنده مطالبه نماید

شخصی ملک مرا بدون اطلاع و اجازه ی من اجاره داده چه باید بکنم

مواردی وجود دارد که شخصی بدون اطلاع و اجازه مالک مبادرت به اجاره ی ملک می نماید که در این صورت نیز منفعت ملک مورد معامله ی فضولی قرار گرفته که دراین صورت نیز مالک حق قبول یا رد قرارداد اجاره را دارد.

و در صورت مخالفت با قرارداد صورت گرفته می تواند دادخواست تایید بطلان قرارداد به جهت فضولی بودن ارائه داده و چنانچه خسارتی از این عمل به ملک یا مالک وارد شود شخص اجاره دهنده که بی اجازه اقدام کرده ضامن خواهد بود ضمن اینکه تمام عواید و خساراتی که در طول مدت اجاره فضولی حاصل شده از روز عقد قرارداد محاسبه خواهد شد.

حتی اگر مالک در موقع معامله حاضر باشد نیز سکوت او نشانه ی رضایت نیست حتما باید رضایت صریحا اعلام شود.

حتی اگر مالک در موقع معامله حاضر باشد نیز سکوت او نشانه ی رضایت نیست حتما باید رضایت صریحا اعلام شود.

چند نکته مهم در رابطه با بطلان معامله به جهت فضولی بودن

– چنانچه ملکی موردمعامله فضولی قرار گیرد و این معامله چندین بار و در رابطه با افراد مختلف تکرار شود و به اصطلاح مال مورد معامله فضولی چند دست بچرخد مالک حق خواهد داشت هر کدام از این معاملات فضولی متوالی را که خواست اجازه دهد بدیهی است معاملات قبلی همگی باطل و معاملات پس از اجازه نافذ خواهد بود .

– سکوت مالک را نمی توان دلیلی بر رضایت وی تلقی نمود .حتی اگر مالک در موقع معامله حاضر باشد نیز سکوت او نشانه ی رضایت نیست حتما باید رضایت صریحا اعلام شود.

چنانچه مالک قبل از اعلام قبول یا رد معامله فضولی فوت کرد حق رد یا قبول معامله به ورثه ی وی منتقل می شود.

چنانچه مالک قبل از اعلام قبول یا رد معامله فضولی فوت کرد حق رد یا قبول معامله به ورثه ی وی منتقل می شود.

– چنانچه مالک قبل از اعلام قبول یا رد معامله فضولی فوت کرد حق رد یا قبول معامله به ورثه ی وی منتقل می شود.

– چنانچه وکیل اقدامی خارج از اختیارات خود یا اقدامی بر خلاف مصلحت موکل انجام دهد تمام این اعمال در حکم فضولی بوده و مشمول همین حکم است.

– برای رد معامله ی فضولی باید عنوان دادخواست «تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن» قید شود چرا که با رد معامله از سوی مالک معامله فضولی خود به خود باطل شده فقط این امر باید به تایید دادگاه برسد.

– چنانچه پس از انجام معامله فضولی مال یا ملک تحویل خریدار شود و مالک معامله را نپذیرد خریدار متصرف ضامن تمام خسارات احتمالی وارد شده بر مال و منافع آن است حتی اگر از آنها استفاده ای نکرده باشد.

بطلان معامله به جهت فضولی

بطلان معامله بدلیل فضولی

موضوع خرید و فروش ملک به دلیل اهمیت اقتصادی و منافع حاصل از آن، یکی از پر اهمیت ترین انواع فعالیت های اقتصادی محسوب می گردد. این اهمیت موجب شده است انواع تخلفات و جرایم در این حوزه اتفاق افتد. از انواع کلاهبرداری ها گرفته تا جعل سند و فروش مال غیر و…. بنابراین دعاوی مختلفی نیز در این زمینه مطرح می گردد.

یکی از دعاوی مطرح بویژه در حوزه ملک، بطلان معامله به جهت فضولی است. معامله فضولی ملک از آن دست از معاملات است که در هنگام انجام آن، مالک واقعی ملک در صحنه حضور نداشته و از آن بی خبر است. بنابراین می توان گفت معامله فضولی یعنی خرید یک ملک از شخصی که مالک ملک نبوده است. معامله‌ فضولی، یک معامله است که مالک اصلی ملک ، از انجام معامله اطلاعی ندارد یا برای انجام معامله رضایت نداده است. بنابراین فرد دیگری بدون داشتن صلاحیت و اختیار قانونی، اقدام به فروش مال نموده است.

نظر قانون در مورد معامله فضولی

بطلان معامله به جهت فضولی از منظر قانون چگونه است؟ در این رابطه به ماده 247 قانون مدنی مراجعه می کنیم. در این ماده چنین آمده است:

معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست. ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می شود.

بطلان معامله فضولی

بطلان معامله فضولی

اگر بعد از انجام یک معامله از جمله فروش ملک، مالک قرارداد فروش ملک را تأیید کند قرارداد معتبر است. اما بطلان معامله فضولی زمانی مطرح می شود که مالک از معامله آگاهی یافته ولی آن را تأیید نمی تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟ تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟ کند که در این صورت قرارداد باطل و آن معامله فضولی خواهد بود.

معامله‌ فضولی در دو وضعیت باطل خواهد شد:

الف) هر گاه مالک بعد از اطلاع از انجام معامله، عدم رضایت خود را نسبت به آن اعلام نماید، معامله باطل می‌شود.

ب) چنانچه وکیل بعد از باطل شدن وکالتنامه خود ، بر اساس آن اقدام به معامله کند، معامله‌ انجام گرفته به دلیل عدم رضایت موکل باطل می‌شود.

معامله‌ غیرنافذ به چه معنا است؟

معامله‌ای که دچار نقص است نه صحیح است و نه باطل. برای صحیح شدن معامله لازم است نقص در معامله برطرف شود. یعنی آن عاملی که موجب غیرنافذ شدن معامله شده است. در معامله فضولی نیز عدم رضایت مالک ، همان نقص محسوب می شود. بنابراین به محض اینکه مالک نسبن به معامله رضایت دهد نقص برطرف شده و معامله صحیح می‌شود.

نکات حقوقی مهم در باب معامله فضولی
  • هیچکس نمی تواند ملک کسی را بدون اذن و اجازه رسمی مالک بفروش رساند.
  • اجازه می تواند در قالب وکالت محضری، ولایت قانونی مثل ولایت بر محجور و سفیه و وصایت یا وصی قانونی اموال متوفی باشد.
  • اگر معامله به صورت فضولی انجام گرفته باشد اما مالک اصلی بعداً آن را تأیید نماید، معامله قانونی خواهد بود.
  • صحیح و نافذ بودن معامله مشروط به اجازه مالک می باشد.
  • ممکن است فردی ملکی را به صورت فضولی دریافت کرده باشد و در هنگام معامله از فضولی بودن آن آگاهی نداشته باشد.
  • در چنین موردی اگر ملک فروخته شده باشد باز هم معامله از نوع فضولی خواهد بود. زیرا معامله اول هم فضولی و از اساس باطل بوده است.
  • اگر وکیل فراتر از حدود اختیارات خود نسبت به انجام معامله اقدام و موکل آن را تأیید نکند معامله فضولی خواهد بود.
  • بعد از فوت مالک اصلی، وراث می توانند نسبت به رد یا تأیید معامله اقدام نمایند.

اقدامات مالک بعد از اطلاع از معامله فضولی

  • اظهارنامه رسمی برای طرفین معامله ارسال و مراتب عدم قبول یا رد معامله را اعلام می دارد.
  • دادخواست تأیید بطلان معامله به جهت فضولی را از طریق دفاتر خدمات قضایی تنظیم و به دادگاه حقوقی محدوده ملک تقدیم می کند.
  • اعلام مالک برای رد یا قبول معامله مشروط به فوریت انجام این کار از طرف او نیست.
  • مالک اصلی ضامن ضرر و زیان ناشی از تأخیر در اعلام فضولی بودن معامله نیست.
  • در صورت ایراد خسارت به ملک، مالک اصلی می تواند، خریدار را بعنوان متصرف، طرف دعوی خسارت قرار دهد.
  • در این صورت ، خریدار هم چنانچه از معامله فضولی خبر نداشته، می تواند به فروشنده فضولی مراجعه کند.

خواهان و خوانده در دعوای تأیید بطلان معامله به جهت فضولی

در دعوای بطلان معامله به جهت فضولی، خواهان، مالک اصلی ملک است.

خواندگان نیز طرفین معامله یا خرید و فروش ملک متعلق به مالک اصلی خواهند بود.

دادگاه چگونه با معامله فضولی برخورد می کند؟

با تقدیم دادخواست از طرف مالک ملک که در مورد آن معامله فضولی انجام گرفته است.

دادگاه ابتدا مدارک ارسالی را مورد بررسی قرار می دهد . چنانچه مدارک دال بر بطلان معامله بود، معامله به جهت فضولی تأیید می شود.

مطلب مفید | وکیل ملک حرفه ای

نکات کلیدی در ارتباط با تایید بطلان معامله به جهت فضولی

  • اگر مالک موقع انعقاد قرارداد حضور داشته باشد، ولی سکوت کند، برای صحیح بودن معامله کافی نیست.
  • رضایت مالک باید بصورت صریح، اعلام شود.
  • معامله فضولی ممکن است نسبت به منافع ملک نیز باشد.
  • یعنی محتمل است فردی بدون اجازه مالک، اقدام به اجاره دادن ملک کند در این حالت، معامله در صورت رد مالک، باطل است.
  • ممکن است مالک متوجه شود که معامله فضولی انجام شده اما ملک خود را به شخص دیگری بفروشد.
  • این بدین معناست که در واقع بصورت ضمنی، این معامله را رد کرده است و معامله فضولی، باطل می شود.
  • اگر فروشنده با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.
  • عنوان دادخواست باید تایید بطلان معامله باشد و تقاضای ابطال معامله فضولی صحیح نیست.

اشاره به برخی مواد قانونی

ماده 253 قانون مدنی :
در معامله‌ فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند، تنفیذ معامله فضولی به چه معناست؟ اجازه یا رد، با وارث است.
ماده 304 قانون مدنی :

اگر کسی که چیزی را من غیر حق، دریافت کرده است، خود را محق می دانسته؛ لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود.

ماده ۶۷۴ قانون مدنی :

موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد.

در مورد آن چه که در خارج از حدود وکالت انجام داده شده است، موکل هیچ گونه تعهد نخواهد داشت.



اشتراک گذاری

دیدگاه شما

اولین دیدگاه را شما ارسال نمایید.